Coliving y pisos compartidos para profesionales: la nueva realidad del alquiler en España

Durante años, el piso compartido fue sinónimo de estudiantes universitarios, habitaciones pequeñas y neveras con etiquetas. Esa imagen ha quedado obsoleta. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga está consolidándose un modelo diferente: el coliving orientado a profesionales, donde adultos de entre 25 y 45 años —muchos de ellos teletrabajadores o nómadas digitales— eligen voluntariamente compartir espacios de calidad a cambio de flexibilidad, comunidad y un precio total inferior al de un alquiler convencional.

No se trata de una moda pasajera. Es una respuesta estructural a un mercado con precios de alquiler en máximos históricos y una oferta de obra nueva insuficiente para absorber la demanda.

Qué es exactamente el coliving y en qué se diferencia del piso compartido tradicional

El coliving comparte con el piso compartido la idea de convivir bajo el mismo techo, pero se distingue en varios aspectos fundamentales. En primer lugar, las zonas comunes están diseñadas y gestionadas profesionalmente: cocinas equipadas de alto nivel, espacios de coworking, salas de reuniones, terrazas o gimnasios forman parte de la propuesta. En segundo lugar, los servicios están incluidos en el precio —internet de alta velocidad, suministros, limpieza de zonas comunes e incluso ropa de cama en algunos casos—, lo que elimina la fricción administrativa que acompaña a un alquiler convencional.

Por último, y quizás lo más relevante, el perfil del residente ha cambiado. No se trata ya de quien comparte piso por necesidad económica, sino de quien lo elige como estilo de vida: profesionales que se trasladan temporalmente a otra ciudad por trabajo, teletrabajadores que buscan entornos con red social incorporada o expatriados que prefieren no comprometerse con contratos de larga duración.

El impacto en el mercado de alquiler tradicional

El crecimiento del coliving no es inocuo para el mercado inmobiliario convencional. Su expansión está generando dos efectos simultáneos y en cierta medida contradictorios.

Por un lado, sustrae oferta al alquiler residencial estándar. Cuando un propietario convierte un piso de cuatro habitaciones en un espacio de coliving gestionado, ese inmueble deja de competir en el segmento de alquiler familiar para entrar en un nicho diferente con mayor rentabilidad potencial. Esto contribuye, en ciudades con escasez de oferta, a tensar aún más los precios del alquiler convencional.

Por otro lado, el coliving actúa como válvula de escape para perfiles que de otro modo presionarían el mercado de alquiler individual. Un profesional que encuentra en un coliving una habitación por 850 euros con todo incluido en el centro de Madrid no compite directamente por ese estudio de 1.100 euros en la misma zona. En este sentido, el modelo diversifica las opciones disponibles y puede reducir la presión en determinados segmentos.

Según datos del portal Idealista, los precios medios del alquiler en Madrid capital superaron los 18 euros por metro cuadrado en 2024, mientras que en Barcelona se sitúan en torno a los 22 euros. En este contexto, el coste por metro cuadrado en un coliving —habitualmente entre 25 y 35 euros, aunque con servicios incluidos— resulta competitivo para quien valora la comodidad y la flexibilidad sobre la autonomía total.

Ventajas fiscales y de gestión para propietarios

Desde el punto de vista del propietario, el modelo de coliving o alquiler habitacional presenta características que conviene analizar con detenimiento.

En primer lugar, la rentabilidad bruta suele ser superior a la del alquiler convencional. Alquilar cuatro habitaciones individualmente a 600 euros cada una genera 2.400 euros mensuales, frente a los 1.400 o 1.600 euros que podría obtenerse alquilando el mismo piso completo a una unidad familiar. La diferencia, sin embargo, va acompañada de una mayor carga de gestión.

En segundo lugar, la fiscalidad es un punto crítico que muchos propietarios desconocen. La reducción del 60 % en el IRPF aplicable a los rendimientos del arrendamiento de vivienda habitual no se aplica, en principio, cuando se alquilan habitaciones de forma independiente, ya que la Agencia Tributaria puede considerar que no se trata de arrendamiento de vivienda sino de arrendamiento de uso distinto. Esta distinción tiene consecuencias fiscales relevantes y conviene consultarla con un asesor fiscal antes de dar el paso.

Algunas plataformas especializadas en coliving —como Badi, Homyspace o Ukio, con presencia en España— ofrecen a los propietarios servicios de gestión integral que incluyen la selección de inquilinos, el cobro de rentas, la resolución de incidencias y la optimización fiscal de los ingresos. A cambio, cobran una comisión que oscila entre el 10 % y el 20 % de la facturación.

Las ciudades donde el fenómeno crece con más fuerza

Madrid y Barcelona concentran la mayor parte de la oferta de coliving profesional en España, pero el fenómeno se está extendiendo con rapidez a otras ciudades. Málaga, impulsada por la llegada de teletrabajadores internacionales y el auge del ecosistema tecnológico de la Costa del Sol, se ha convertido en uno de los mercados de mayor crecimiento. Valencia y Sevilla también registran un incremento notable de operadores especializados.

En ciudades universitarias como Granada, Salamanca o Santiago de Compostela, el modelo se adapta a un público mixto: estudiantes de posgrado, investigadores y profesionales jóvenes que conviven en espacios de coliving orientados a perfiles académicos y creativos.

Una revolución silenciosa con implicaciones a largo plazo

El auge del coliving y los pisos compartidos para profesionales no es únicamente un fenómeno de mercado. Refleja un cambio más profundo en las preferencias residenciales de una generación que valora la flexibilidad por encima de la propiedad, la comunidad por encima del aislamiento y la experiencia por encima de los metros cuadrados.

Para los inversores inmobiliarios, este segmento representa una oportunidad de diversificación con rentabilidades potencialmente superiores a las del alquiler convencional, aunque también con una gestión más compleja y un marco regulatorio aún en desarrollo. Para los compradores que analizan el mercado de segunda mano, entender este fenómeno es clave para anticipar qué tipologías de vivienda —pisos con muchas habitaciones, buenos espacios comunes, buena conectividad— están ganando demanda y, con ella, valor.

En PisoActual continuaremos siguiendo la evolución de este segmento, que ya no puede considerarse marginal en el ecosistema inmobiliario español.