Pactos prohibidos en la compraventa de vivienda: cómo detectar cláusulas nulas antes de firmar la escritura

Firmar una escritura de compraventa es uno de los actos jurídicos más importantes que realizará una persona a lo largo de su vida. Sin embargo, la complejidad del lenguaje notarial y la presión del momento llevan a muchos compradores a estampar su firma sin haber leído —y comprendido— cada uno de los párrafos del documento. Ese descuido puede tener consecuencias costosas.

Según abogados especializados en derecho inmobiliario consultados por PisoActual, es habitual encontrar en escrituras de compraventa ciertas cláusulas que, aunque formalmente redactadas, resultan nulas de pleno derecho conforme a la legislación española. Identificarlas a tiempo es fundamental para proteger tus intereses.

¿Qué hace nula a una cláusula en una compraventa?

En el ordenamiento jurídico español, una cláusula contractual puede ser declarada nula cuando vulnera normas imperativas —es decir, de obligado cumplimiento—, cuando genera un desequilibrio injustificado entre las partes o cuando ha sido impuesta sin que el consumidor haya podido negociarla realmente. La Ley de Condiciones Generales de la Contratación (Ley 7/1998) y el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios son los principales marcos normativos que regulan esta materia.

Además, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo importantes garantías adicionales para los compradores con financiación hipotecaria, limitando qué puede y qué no puede incluirse en los contratos vinculados a la adquisición de vivienda habitual.

Las cláusulas problemáticas más frecuentes

1. Exclusividad forzosa con la agencia inmobiliaria

Algunas agencias incluyen en los contratos de intermediación —que a veces se confunden con la propia escritura o el precontrato de compraventa— cláusulas de exclusividad que impiden al vendedor o al comprador operar con otro profesional durante un período determinado. Cuando estas cláusulas se imponen sin negociación real o tienen una duración desproporcionada, pueden ser impugnadas. Lo relevante es distinguir si la exclusividad fue libremente pactada o fue una condición de adhesión sin posibilidad de negociación.

2. Comisiones ocultas o gastos no informados previamente

Es ilegal repercutir al comprador gastos que corresponden legalmente al vendedor sin haberlo comunicado de forma clara y con antelación suficiente. Esto incluye ciertos honorarios de gestoría, costes de cancelación de cargas previas o incluso comisiones de intermediación que no figuraban en la oferta inicial. El artículo 89 del Texto Refundido de la LGDCU prohíbe expresamente imponer al consumidor gastos que no le corresponden por ley.

3. Renuncia anticipada a acciones legales

Algunos contratos incluyen cláusulas en las que el comprador renuncia de antemano a reclamar por vicios ocultos, defectos constructivos o incumplimientos del vendedor. Estas renuncias son nulas en la mayoría de los casos, especialmente cuando se trata de viviendas nuevas donde el promotor tiene obligaciones legales inderogables establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

4. Penalizaciones asimétricas o desproporcionadas

Es relativamente frecuente encontrar cláusulas penales que castigan de forma mucho más severa el incumplimiento del comprador que el del vendedor. Si la penalización no es proporcional o si se aplica en situaciones que no constituyen un incumplimiento real, puede ser declarada abusiva. El principio de reciprocidad es clave: las obligaciones y sus consecuencias deben ser equivalentes para ambas partes.

5. Modificación unilateral de condiciones por parte del promotor

En las compraventas de obra nueva es especialmente importante vigilar las cláusulas que permiten al promotor modificar características del inmueble —materiales, distribución, superficies— sin consentimiento del comprador y sin derecho a desistimiento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado nulas este tipo de condiciones en múltiples ocasiones.

6. Atribución de gastos hipotecarios al comprador

Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2018 y la posterior reforma legislativa, quedó establecido que determinados gastos asociados a la constitución de la hipoteca —como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o los honorarios de gestoría— corresponden al banco, no al cliente. Si en el contrato se repercuten estos costes al comprador de forma contraria a la normativa vigente, la cláusula puede impugnarse.

Señales de alerta que debes identificar

Más allá de las categorías anteriores, existen ciertas señales lingüísticas y estructurales que deben activar tu atención durante la lectura de cualquier escritura:

• Frases del tipo «el comprador renuncia expresamente a…» sin que quede claro qué derecho se está cediendo y por qué.
• Referencias a documentos anexos que no se adjuntan o no se han podido leer con antelación.
• Plazos de desistimiento inferiores a los establecidos por ley.
• Cláusulas de sumisión expresa a fueros judiciales distintos al del lugar del inmueble, en perjuicio del consumidor.
• Condiciones resolutorias que favorecen únicamente al vendedor.

Lista de verificación antes de firmar

Antes de acudir a la notaría, te recomendamos revisar los siguientes puntos:

1. Solicita la escritura con al menos tres días de antelación. Desde la reforma de 2019, tienes derecho a examinar el borrador antes de la firma.
2. Comprueba que todos los gastos han sido desglosados y que coinciden con lo acordado previamente.
3. Revisa las cláusulas penales y verifica que son simétricas para ambas partes.
4. Busca cualquier renuncia de derechos y consulta con un abogado si no entiendes su alcance.
5. Verifica que no existen cargas ocultas sobre el inmueble (hipotecas no canceladas, embargos, servidumbres).
6. Confirma que la descripción registral del inmueble coincide con la realidad física y con lo que te fue ofertado.
7. Consulta al notario todas las dudas que tengas: está obligado a informarte de forma imparcial.

El papel del notario y sus límites

Es importante entender que el notario da fe de la voluntad de las partes y verifica la legalidad formal del acto, pero no actúa como abogado del comprador. Su función es garantizar que el documento es conforme a derecho en términos generales, no que todas sus condiciones son equitativas para ti. Por ello, contar con asesoramiento jurídico independiente —especialmente en operaciones de importe elevado— es siempre una inversión prudente.

En definitiva, la mejor protección frente a los pactos abusivos es el conocimiento. Leer, preguntar y, si es necesario, negarse a firmar hasta tener plena claridad sobre lo que se está aceptando es un derecho que ningún vendedor ni promotor puede coartar.